Vì sao chọn thuê căn hộ? Ngày nay tại các đô thị nhu cầu học hành và đi làm rất cao nhưng việc sở hữu các bất động sản tại các thành phố lớn là điều không phải dễ dàng, đặc biệt là các bạn trẻ mới đi làm, mới đi học hoặc các gia đình trẻ,… chính vì vậy lựa chọn thuê là phương án phù hợp nhất. Vậy ngoài việc lựa chọn vị trí sao cho phù hợp thì người thuê cần lưu ý thêm điều khi quyết định thuê nhà ở các thành phố lớn, đặc biệt là căn hộ hiện đại.

Trong phạm vi bài viết này, tôi với kinh nghiệm làm bất động sản hơn 5 năm và đã bán cho rất nhiều khách hàng đầu tư để cho thuê nên tôi hiểu rất rõ về mảng cho thuê này. Bỏ qua các hình thức cho thuê ngắn hạn, Airbnb, nhà phố, kho xưởng, xí nghiệp, mặt bằng là đất trống,… bài phân tích của tôi sẽ phù hợp với khách thuê loại hình căn hộ, căn hộ dịch vụ, shophouse, officetel, nào bây giờ chúng ta cùng bắt đầu.

Giá thuê căn hộ hợp lý?

Yếu tố đầu tiên tôi muốn nói đến đó là giá thuê, thuê căn hộ tất nhiên bạn phải quan tâm giá thuê đầu tiên vì dù nó có thế nào đi chăng nữa mà tài chính bạn không cho phép thì cũng chịu thua, nên giá thuê chúng tôi đánh giá là yếu tố bạn nên xem xét đầu tiên trừ trường hợp bạn rất “khỏe” về tài chính, không bận tâm về giá thuê căn hộ.

Có rất nhiều yếu tố quyết định đến giá thuê của một căn hộ, có thể kể đến như thị trường, nội thất, phân khúc căn hộ, giá bán từ CDT, vị trí dự án,… nên khách thuê cần tìm hiểu kỹ để tránh bị chủ nhà kêu giá không hợp lý và kiểu” không cần tiền”, nghĩa là chủ nhà chấp nhận để nhà trống chứ không cho thuê mức giá trung bình của thị trường đang áp dụng.

Cách tìm ra giá thuê căn hộ đúng thị trường
Cách tìm ra giá thuê căn hộ đúng thị trường

Để thuê được căn hộ giá hợp lý đúng với thị trường thời điểm đó, người thuê căn hộ cần tham khảo cùng lúc từ 2-3 dự án cùng phân khúc, các tiêu chí có thể mang ra cho bạn có thể so sánh các dự án khác nhau như:

  • Cùng vị trí: ví dụ như trên cùng 1 phường, 1 con đường, 1 khu dân cư,… chứ bạn không thể so sánh 1 căn hộ ở Quận 2 và một căn hộ ở Quận 9 được nhé.
  • Cùng tiện ích: giữa các căn hộ phải có cùng chung nhiều tiện ích tương đồng nhau, như hồ bơi, phòng GYM, công viên, thương mại,…
  • Chi phí quản lý: chi phí quản lý cũng là yếu tố để bạn so sánh giữa 2 dự án, vì nó quyết định đến chất lượng của môi trường sống của bạn tại dự án đó rất nhiều.
  • Thương hiệu của đơn vị phát triển: Yếu tố này thường để so sánh với các thương hiệu lớn với nhau, ví dụ như bạn có thể so sánh 2 dự án của Novaland, 2 dự án của Capitaland, 2 dự án của Keppel Land, 2 dự án của Vinhomes,… vì các dự án của họ sẽ có những nét tương đồng sẵn trong thiết kế cũng như đơn vị quản lý,… và thường sẽ là yếu tố chính để bạn đi tìm ra được phân khúc bằng nhau.
  • Độ mới/cũ của dự án: điều này đôi khi cũng được đem ra so sánh tuy nhiên nếu ban quản lý vận hành tốt và chất lượng công trình tốt tòa nhà và tiện ích sẽ không bị ảnh hưởng nhiều.
  • Thiết kế căn hộ: như kiểu bạn đi so sánh giữa một căn hộ có ban công và một căn hộ không có ban công, một căn hộ cả 2 phòng ngủ đều có cửa sổ và view đẹp với một căn hộ chỉ có phòng ngủ Master là có cửa sổ,…. điều này là vô cùng khập khiểng nên người thuê cũng nên quan tâm đến yếu tố này. Hoặc về diện tích, 1 căn hộ 2PN, 2WC có diện tích gần 80m2 nó sẽ khác hoàn toàn với căn hộ 2PN, 2WC nhưng diện tích chỉ 65 m2.
  • ……
✅ Xem thêm:  Cách thẩm định giá nhà đất an toàn và chính xác nhất

Tiếp đó lại xem tiếp từ 2-3 căn hộ trong dự án mà bạn quan tâm, các tiêu chí mà người thuê căn hộ có thể mang ra để so sánh có thể là:

  • Khung tầng, hướng view của 2 căn hộ bạn quan tâm: điều này thoạt nghĩ thì không quan trọng tuy nhiên cùng hướng view về Landmark 81 mà một căn tầng 5 và một căn tầng 19 chắc chắn sẽ vô cùng khác nhau, vậy nên nếu so sánh bạn phải so sánh cả 2 căn hộ có hướng view và khung tầng tương đối nhau, không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi khung tầng.
  • Nội thất căn hộ: bạn cũng nên xem xét nội thất, số lượng, chất lượng, độ mới/cũ,…
  • Khu vực/vị trí căn hộ: block nào, gần thang máy, căn góc,…
  • Chủ nhà và nhân viên môi giới (nếu có): việc bạn thuê nhà thông qua một bạn môi giới chuyên nghiệp có thể hỗ trợ các thủ tục như chuyển đồ ra vào dự án với ban quản lý, đăng ký tạm trú – tạm vắng, internet, dịch vụ dọn dẹp nhà theo giờ,… sẽ rất tiết kiệm thời gian cho bạn và tất nhiên một chủ nhà dễ tính, rộng rãi sẽ giúp cho bạn thuê nhà ở rất an tâm và thoải mái.
  • …..

Sau khi đã có sự so sánh như chúng tôi đã phân tích bên trên, chắc chắn bạn sẽ tìm ra mức giá hợp lý và an tâm thuê nhà mà không bị hớ, ký hợp đồng thuê giá cao hơn thị trường đâu.

Nội thất của căn hộ thuê có những gì?

Sau khi đã tìm ra mức giá phù hợp thì bạn quyết định chọn thuê nhà, tuy nhiên một yếu tố bạn phải quan tâm đặc biệt đối với khách hàng tìm thuê căn hộ full nội thất (đầy đủ nội thất) đó là kiểm tra nội thất lúc bàn giao nhà thuê có đúng như đã cam kết trên hợp đồng và theo thông tin từ môi giới chưa.

Nội thất căn hộ bạn thuê có những gì là yếu tố bạn phải quan tâm
Nội thất căn hộ bạn thuê có những gì là yếu tố bạn phải quan tâm

Bạn sẽ dễ dàng bắt gặp các tin rao cho thuê căn hộ như kiểu “full nội thất như hình” hoặc “full nội thất chỉ xách vali vào là ở ngay”,… tuy nhiên full theo tin rao trên bạn cần xác minh lại là có những gì, như hình vậy hình có có đúng là hình thật không hay là hình của một căn nào khác, nếu khác thì yêu cầu sale gửi hình thực của căn hộ đang muốn cho thuê để bạn xem thật kỹ trước khi đi xem nhà để không mất thời gian của bạn, vì có nhiều bạn sale đăng tin full nội thất nhưng thực chất khi bạn vào ở phải mua sắm thêm rất nhiều, đặc biệt là các thiết bị điện lạnh, điện máy,…

Một biên bản bàn giao nội thất khi thuê căn hộ
Một biên bản bàn giao nội thất khi thuê căn hộ

Thường thì trên hợp đồng thuê, sẽ có một biên bản bàn giao nội thất, bạn nên yêu cầu môi giới (nếu có) liệt kê những gì có bàn giao vào để bạn và chủ nhà cùng ký vào, điều này giúp bạn nhận nhà an tâm hơn và đầy đủ hơn. Vì có nhiều chủ nhà lúc nhận cọc nói nào là sẽ trang bị thêm tủ lạnh, máy giặt gì gì đó, bạn lại nghĩ sẽ là như vậy nhưng vì một lý do gì đó không cần biết là cố tình hay vô tình mà chủ nhà chậm trễ việc trang bị hoặc không trang bị, nên tốt nhất bạn nên liệt kê ra, điều này là tốt cho cả người thuê và người cho thuê.

Vị trí dự án có thuận lợi cho việc đi lại của bạn?

Khi thuê căn hộ bạn cần nên ưu tiên cho việc đi lại của bạn, vợ/chồng bạn, thuận tiện đưa đón con cái, chính vì vậy vị trí của dự án bạn cũng cần phải vô cùng quan tâm. Nếu đó là một khu vực mới bạn dự định sắp dọn về ở, thì tốt nhất bạn nên đi xem trước đường xá, dân cư, khu vực, tiện ích lân cận,… xem có phù hợp với bạn không. Đặc biệt hiện nay tình hình mưa gió, thủy triều làm ngập nước rất nhiều tuyến đường, nếu bạn không rành về khu vực đó tốt nhất bạn nên đi kiểm tra trước.

Cảnh ngập nước ở một tuyến đường tại Bình Thạnh
Cảnh ngập nước ở một tuyến đường tại Bình Thạnh

Tiện ích của khu căn hộ bạn cần thuê có đầy đủ không?

Những căn hộ hiện đại ngày nay rất quan trọng vấn đề tiện ích, tùy theo định hướng phong cách tiện ích mà chủ đầu tư muốn nhắm tới mà khi bạn nhận nhà sẽ tận hưởng phong cách đó, thường dự án cao cấp sẽ có 2 phong cách chính đó là dạng nghỉ dưỡng sẽ có xu hướng thiên về tiện ích nghỉ dưỡng như phong cách Resort xanh, sân vườn, diện tích mặt nước nhiều,… các căn hộ này thường nằm ven sông, hồ lớn,… có thể kể đến như căn hộ Palm Heights, Feliz en Vista, dự án Aqua City, Verosa Park, D’lusso, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Golden River,…

✅ Xem thêm:  Chỉ giới đường đỏ | Những điều bạn cần biết khi muốn xây dựng

Còn phong cách thứ 2 là phong cách giải trí thương mại, sẽ phát triển mạnh các tiện ích liên quan đến các hoạt động thương mại, giải trí như siêu thị, tiện ích thương mại 24h, shophouse, rạp chiếu phim,… có thể kể đến như Saigonres Plaza, Estella Heights, The Sun Avenue, Căn hộ Precia, Vinhomes Central Park,….

Trung tâm thương mại tại 1 dự án căn hộ cao cấp ở Quận 2
Trung tâm thương mại tại 1 dự án căn hộ cao cấp ở Quận 2

Bên cạnh các tiện ích được thiết kế theo 2 phong cách trên thì cũng có nhiều dự án tầm trung sẽ không có sự phân biệt giữa 2 phong cách trên, tuy nhiên đối với các căn hộ hiện đại ngày nay thì những tiện ích cơ bản cũng sẽ có như nhà trẻ, hồ bơi thường, sân chơi trẻ em, shophouse,….

Cùng xem qua một số tiện ích cao cấp mà các dự án đang được khách hàng tìm thuê căn hộ ở đây rất cao, đang hoạt động hiện nay để phục vụ cư dân.

Căn hộ The Sun Avenue

Một dịch vụ đẳng cấp khác vừa có mặt tại The Sun Avenue đó là lớp dạy nhạc, đàn,...
Một dịch vụ đẳng cấp khác vừa có mặt tại The Sun Avenue đó là lớp dạy nhạc, đàn,…
Phòng GYM sử dụng miễn phí của The Sun Avenue
Phòng GYM sử dụng miễn phí của The Sun Avenue
Khu vui chơi trẻ em được vệ sinh rất kỹ và an toàn cho các bé
Khu vui chơi trẻ em được vệ sinh rất kỹ và an toàn cho các bé
Hồ bơi căn hộ The Sun Avenue tháp S3
Hồ bơi căn hộ The Sun Avenue tháp S3

Căn hộ Palm Heights

Sân tenis ngay bên trong căn hộ Palm Heights
Sân tennis ngay bên trong căn hộ Palm Heights
Tiện ích như Resort cao cấp ngay bên dưới căn hộ của bạn
Tiện ích như Resort cao cấp ngay bên dưới căn hộ của bạn
Hồ bơi của căn hộ Palm Heights về đêm
Hồ bơi của căn hộ Palm Heights về đêm

Căn hộ Feliz en Vista

Khu vui chơi dưới nước vào ban đêm
Khu vui chơi dưới nước vào ban đêm, sẽ rất tuyệt nếu bạn thuê căn hộ tại đây
Khuông viên của căn hộ Feliz en Vista
Khuôn viên của căn hộ Feliz en Vista
Rạp chiếu phim ngoài trời dự án Feliz en Vista
Rạp chiếu phim ngoài trời dự án Feliz en Vista
Phòng GYM tại dự án Feliz en Vista
Phòng GYM tại dự án Feliz en Vista

Đơn vị quản lý tòa nhà đó là ai?

Tiếp theo khách thuê căn hộ cần quan tâm đó là đơn vị quản lý tòa nhà, đơn vị này sẽ chịu trách nhiệm về an ninh của tòa nhà, vệ sinh của tòa nhà. Một căn hộ nếu gọi là cao cấp mà đơn vị vận hành, quản lý không chuyên nghiệp thì chắc chắn sẽ không thể nào làm bạn hài lòng được, hiện nay theo đánh giá của chúng tôi có 6 đơn vị quản lý uy tín hàng đầu tại Việt Nam đó là: Savills, CBRE, JLL, The Ascott Limited, Anabuki Housing và Vinhomes.

Lễ tân tại căn hộ The Sun Avenue
Lễ Tân tại căn hộ The Sun Avenue, dự án được vận hành bởi Savills

Các chi phí nào khác tốn của bạn bao nhiêu?

Tiếp theo nữa khách tìm thuê căn hộ cũng nên hỏi sale hoặc chủ nhà các chi phí phát sinh như:

  • Điện, nước: có thể đăng ký định mức để được giảm tiền.
  • Internet: vì sẽ có nhiều căn hộ sẽ ký độc quyền với một đơn vị viễn thông nào đó nên chắc ăn nhất là bạn nên hỏi trước, để tránh trường hợp bạn còn hợp đồng internet mà không chuyển qua được phải đi đăng ký nhà mạng khác.
  • Phí giữ xe máy/ô tô: thường chi phí này sẽ đóng cho ban quản lý và có tính VAT nên bạn nên hỏi rõ.
  • Phí quản lý: cũng có tính VAT, mức giá căn hộ trung bình ở Quận 2 hiện nay từ 12-20k/m2/tháng (tính theo diện tích sử dụng)
  • Phí GYM, Hồ bơi, BBQ: Có dự án bạn sẽ được sử dụng Free, có dự án bạn phải đóng phí nên bạn cũng nên hỏi rõ.
  • Các chi phí khác: như một số căn hộ có dịch vụ đưa đón con, chăm sóc thú cưng, rửa xe, giúp việc nhà theo giờ,… các chi phí này thường không bắt buộc và bạn có thể dùng hoặc không dùng tùy nhu cầu.

Nên thu xếp đi xem nhà càng sớm càng tốt?

Điều này chúng tôi chắc chắn với bạn rằng bạn nên làm, lý do đơn giản là vì chủ nhà sẽ không chờ đợi bạn, ai đồng ý cọc thì chủ nhà sẽ nhận cọc người đó trước. Nên chưa bàn đến việc có quyết định thuê căn hộ đó hay không thuê, lời khuyên từ chúng tôi là ngay khi có thông tin về một căn nào đó mà bạn nghĩ mình có thể thuê thì bạn nên thu xếp sớm nhất có thể để đi xem thực tế căn hộ đó.

Bạn nên đi xem thực tế căn hộ định thuê càng sớm càng tốt nhé
Bạn nên đi xem thực tế căn hộ định thuê càng sớm càng tốt nhé

Đặc biệt đối với các căn hộ có vị trí đẹp, nội thất đầy đủ và giá hợp lý bạn nên đi xem vì ngoài bạn ra có rất nhiều khách hàng cũng đang tìm kiếm thuê, các căn hộ giá tốt, view, tầng đúng ý bạn thật sự rất khó khó tìm vậy nên cứ cố gắng đi xem trước nếu không được thì mình tìm căn khác vì chúng tôi đã chứng kiến quá nhiều trường hợp khác liên hệ tìm thuê căn hộ, đã có căn đẹp nhưng lại không đi xem thực tế, tới hồi đi coi thì lại không còn, điều đó rất đáng tiếc có khi phải đi thuê căn giá cao hơn mà lại không vừa ý bằng.

✅ Xem thêm:  Hoàn công là gì? Tìm hiểu về hoàn công công trình xây dựng

Có nên làm việc qua sale (môi giới)?

Thật sự tâm lý người thuê nhà, người tìm thuê căn hộ đều muốn làm việc trực tiếp với chủ nhà, đây là một tâm lý đúng chưa không hề sai vì đã có quá nhiều trường hợp làm cho khách hàng mất lòng tin vào các bạn sale, tuy nhiên nói một cách khách quan thì bạn làm việc qua môi giới, sale chuyên khu vực, dự án đó sẽ có các lợi sau:

  • Có nhiều sự lựa chọn hơn: Các công ty chuyên làm cho thuê về khu vực đó, dự án đó sẽ có rất nhiều căn cho bạn lựa chọn, nên bạn làm việc với các môi giới ở công ty như vậy sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn vì không phải lúc nào bạn cũng có thể gặp được chủ nhà, nếu không nói là rất khó (thường căn hộ rấ khó gặp).
  • Bạn sẽ có được căn giá tốt nhất: Khách hàng thuê căn hộ thường hay tâm lý sợ bị môi giới thổi giá thêm vào, tuy nhiên khách thuê cần hiểu một điều là đa số các sale làm cho thuê sẽ nhận hoa hồng theo tiền thuê hàng tháng chứ không phải nhận hoa hồng dạng tự kê lên như mua bán.
    • Ví dụ bạn thuê một căn hộ 15tr/ tháng và ký hợp đồng 1 năm thì sale chỉ nhận được 1 tháng hoa hồng là 15tr thôi và nhận từ chủ nhà chứ người thuê không mất mát gì hết, giá mà sale chốt cọc thuê nhà là giá mà chủ nhà đồng ý chứ sale không quyết định được. Vậy nên để chốt được khách thuê, môi giới thậm chí còn thương lượng với chủ nhà giảm giá cho khách thuê, để cho chốt được khách thuê, không phải đi thuê căn khác của sale khác.
  • Linh hoạt hơn trong việc xem nhà: làm việc với sale bạn sẽ linh hoạt hơn trong việc xem nhà nếu không muốn nói là muốn lúc nào cũng được, và kể cả gửi hình cho bạn các bạn sale cũng sẽ làm tốt hơn chủ nhà.
  • Hỗ trợ người thuê căn hộ, tìm kiếm, giới thiệu các dịch vụ mà người thuê có nhu cầu như: dọn nhà, đăng ký với ban quản lý tòa nhà, đăng ký Sổ Tạm Trú, internet,….
  • ……
Sale có thể hỗ trợ bạn đăng ký tạm trú tại công an khu vực
Sale có thể hỗ trợ bạn đăng ký tạm trú tại công an khu vực

Tất nhiên bạn phải tìm được các bạn sale chuyên khu vực đó, chuyên dự án đó, mách khách thuê cách để biết sale đó chuyên dự án đó không, bạn vào facebook hoặc zalo cá nhân của sale đó nếu bạn thấy đăng nhiều về dự án đó và đăng các căn khác nhau thì khả năng 99% là bạn đó chuyên dự án đó nhé.

Hợp đồng thuê căn hộ cần lưu ý điều gì?

Đây cũng là phần vô cùng quan trọng, hợp đồng thuê căn hộ nhà thường là các thỏa thuận dân sự với nhau, tùy vào chủ nhà và người thuê sẽ có những thỏa thuận riêng cho từng hợp đồng, tuy nhiên bạn nên đọc kỹ hợp đồng và đặc biệt chú ý các vấn đề sau:

  • Chủ nhà hoặc người được ủy quyền: đảm bảo rằng bạn ký hợp đồng thuê với chủ nhà hoặc người được ủy quyền hợp pháp (cung cấp giấy ủy quyền/hình ảnh giấy ủy quyền). Không thuê trong trường hợp thuê lại của một cá nhân nào đó mà không có sự đồng ý của chủ nhà, không có sự xác nhận của chủ nhà.
  • Tiền cọc thuê căn hộ và đóng tiền nhà hàng tháng: tùy vào thỏa thuận, thường thuê căn hộ bạn chỉ cần đặt cọc 2 tháng và đóng trước 1 tháng tiền nhà vào đầu tháng.
    • Ví dụ bạn vào thuê vào ngày 29/09/2020 và bạn chính thức vào ở vào ngày 01/10/2020, bạn thuê căn đó là 15tr/ tháng thì bạn cọc 2 tháng là 30tr và đóng tiền thuê nhà của tháng 10 là 15tr nữa. Tuyệt đối không nên nghe các chuyện như cho thuê rẻ nhưng yêu cầu đóng trước 6 tháng hay 1 năm. Phần tiền cọc bạn có thể đóng nhiều hay ít tùy vào thỏa thuận của 2 bên nhưng phần tiền nhà bạn không nên đóng trước quá nhiều.
  • Khách thuê căn hộ cần liệt kê các nội thất bàn giao khi nhận nhà
  • Xem kỹ phần khi hết hợp đồng tiền cọc sẽ xử lý thế nào.
  • Nếu 1 trong 2 bên hủy hợp đồng trước hạn thì bị xử lý thế nào, khách thuê căn hộ sẽ được xử lý tiền cọc thế nào.
  • Quá trình ở có hư hỏng thì khắc phục ra làm sao.
  • Ngày đóng tiền thuê nhà được quy định thế nào (thường sẽ có 5 ngày để đóng tiền nhà), nếu đóng trễ sẽ thế nào.
  • Phần tiền thuê nhà, tiền thuê căn hộ đã bao gồm những gì bạn cũng nên xem kỹ đã đúng thỏa thuận chưa.
  • Có chữ ký của bên làm chứng (sale, môi giới)
Mẫu hợp đồng thuê căn hộ mới nhất
Mẫu hợp đồng thuê căn hộ mới nhất

Trên đây là 9 yếu tố quan trọng mà người thuê nhà, thuê căn hộ quan tâm, hy vọng bài viết sẽ giúp khách thuê lựa chọn được căn hộ phù hợp với mình nhất và hạn chế được các rủi ro có thể xảy ra. Cảm ơn quý khách hàng đã xem bài viết.