Dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là như thế nào?

Ngày nay việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là rất phổ biến và thích hợp với xu thế phát triển của đô thị hóa hiện đại, có thể kế đến các mặt lợi của nó như khách ít vốn có thể trả theo tiến độ từ từ hoặc có vay ngân hàng thì lãi suất cũng sẽ nhẹ hơn do các đợt giải ngân được chia ra nhiều đợt,… nhưng không phải dự án nào cũng đủ điều kiện bàn hàng như vậy, hôm nay mời quý khách hàng cùng xem bài viết để bổ sung thêm kiến thức về pháp lý dự án cho những quyết định mua bất động sản trong tương lai của mình.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có nêu rõ: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể coi là mua nhà ở trên giấy – bởi lẽ trong thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành, và tất nhiên cũng không thể nào có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.

Trong giao tiếp với sale hoặc các Chủ đầu tư các dự án bất động sản, có thể hiểu một cách đơn giản nhà ở hình thành trong tương lai là để chỉ các dự án bất động sản về nhà ở như căn hộ, khu dân cư, khu nhà ở,….đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện và sẽ hoàn thiện, bàn giao nhà trong tương lai, có thời gian cụ thể trên hợp đồng thì mình hiểu nó là nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều kiện bán một dự án hình thành trong tương lai.

Việc mua bán các dự án nhà ở mới bắt đầu xây dựng hoặc đang xây dựng nhưng chưa xong (nhà ở hình thành trong tương lai) như chúng tôi đã chia sẽ bên trên có nhiều ưu điểm kể cả người mua ở hay mua đầu tư, có thể kể đến như là dòng tiền không phải bỏ vào nhiều một lúc, được thanh toán theo tiến độ, có xây mới có đóng tiền hoặc vay ngân hàng thì cũng có lãi suất ưu đãi hơn,…

Nhưng liệu rằng có phải dự án nào cũng đủ điều kiện mua bán không hay nói cách khác, dự án như thế nào mới đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai? Và dự án đủ điều kiện sẽ giúp người mua tránh được các rủi ro gì?

Khi mua dự án chưa xây dựng xong bạn lo lắng điều gì?

Có rất nhiều nỗi lo khi bạn mua nhà ở hình thành trong tương lai, sau đây chúng tôi xin liệt kê một số trường hợp có thể xảy ra để bạn có cái nhìn, có sự hình dung tổng quan nhất.

• Chờ mãi không thấy xây dựng: bạn hình dung bạn mua một dự án căn hộ, mà đã 3 năm rồi vẫn không thấy xây dựng chứ đừng nói là việc bàn giao, đây thật sự ác mộng đặc biệt đối với khách mua để ở.
• Đang xây dựng thì bị thanh tra và không cho xây dựng tiếp.
• Không ký được hợp đồng mua bán, không vay ngân hàng được.
• Xây dựng xong rồi mà vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán. (hợp đồng mua bán là hợp đồng an toàn, hợp pháp đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai)
• Xây dựng rồi nhưng không bàn giao được.
• …..

Còn việc hoàn thiện dự án ngoài pháp lý ra còn nhiều yếu tố khác như Chủ đầu tư, nguồn vốn, việc kinh doanh bán hàng, các yếu tố bất khả kháng,… tuy nhiên trong phạm vi bài viết này chúng sẽ không phân tích sâu về các yếu tố trên mà chỉ muốn cho khách hàng biết được giá trị của việc một dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là tốt ra sao.

Và khi nói đến pháp lý dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai (pháp lý dự án), có liên quan đến rất nhiều yếu tốt, nhiều thủ tục, ảnh hưởng đến nhiều hậu quả khác nhau, nên bài viết này chúng tôi thống kê lại một cách tổng quan, dễ hiểu nhất cho khách hàng có cái nhìn bao quát nhất về một dự án gọi là hoàn chỉnh là như thế nào.

Dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Một dự án được xem là đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hay hiểu cách khác là có thể ký Hợp đồng mua bán với khách hàng của một dự án bất động sản chưa xây dựng xong cần có các điều kiện sau:

• Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
• Có phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng;
• Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án;
• Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai;
• Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
• Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng;
• Trường hợp đã thế chấp Dự án tại Ngân hàng, Tổ chức tín dụng thì trước khi bán phải thực hiện thủ tục giải chấp;
• Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
• Trường hợp là nhà ở chung cư thì phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi ký hợp đồng với khách hàng.
• Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;

Để đơn giản chúng tôi chỉ tổng hợp ý nghĩa cơ bản của các điều kiện, để tìm hiểu chính xác nhất quý khách hàng có thể xem tại:

• Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014
• Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014
• Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
• Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Như vậy khách hàng đã hiểu để ký hợp đồng mua bán được với khách hàng, các dự án phải có các điều kiện trên, tuy nhiên không phải khách hàng nào cũng có thể tìm hiểu đủ hết các giấy tờ/ điều kiện trên nên khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ cần xem các giấy tờ quan trọng sau là có thể an tâm:

• Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng)
• Phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng.
• Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ đó.
• Thông báo bảo lãnh ngân hàng của dự án
• Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (quan trọng nhất, dự án có được thông báo này gần như hoàn chỉnh pháp lý)

Các ví dụ cụ thể các văn bản quan trọng

Để khách hàng có được cái nhìn cụ thể nhất, chúng tôi xin chia sẻ một số văn bản cụ thể của các dự án mà chúng tôi đã và đang tham gia phân phối, hy vọng sẽ giúp cho khách hàng có được thêm kiến thức về pháp lý dự án để có được sự lựa bất động sản chọn phù hợp với mình nhất.

Bảo lãnh ngân hàng của dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Chúng tôi xin phép lấy ví dụ từ dự án Safira Quận 9 của CDT Saphire thuộc Khang Điền.

Phê duyệt 1/500 của một dự án khu dân cư Victory City Bình Dương

Giấy phép xây dựng dự án căn hộ D’lusso Quận 2

Văn bản của Sở Xây Dựng của dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Văn bản này được xem là quan trọng nhất và được cấp sau cùng, có nghĩa là phải có các giấy tờ trên mới được Sở Xây Dựng xem xét và xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Các dự án đủ điều kiện bàn nhà ở trong tương lai nổi bật hiện nay

Hiện nay không có nhiều những dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau đây chúng tôi xin giới thiệu một vài dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai mà khách hàng có thể quan tâm mua ở hoặc đầu tư đều được, vì những dự án này có tiến độ xây dựng rất tốt, an toàn cho người mua.

Dự án nhà phố Verosa Park Quận 9

• Tên đầy đủ: Dự án Verosa Park (tên cũ Venita Park)
• Tên thường gọi: Verosa Khang Điền
• Chủ đầu tư: Công ty CP ĐT và KD nhà Khang Điền
• Đơn vị xây dựng: Công ty CP XD Ricons
• Đơn vị quản lý: Savills
• Đơn vị phân phối: Rio Land
• Ngân hàng đồng hành: OCB
• Diện tích: 8,1 ha
• Số lượng căn: chỉ 296 căn nhà liên kế sân vườn và 3 căn biệt thự.
• Xây dựng: 1 trệt 3 lầu.
• Diện tích: 5×15, 5×17, 5×19, 5×20, 6×15, 6×17, 6×18, 6×20.
• Khoảng lùi: trước 3m, sau 2m, có gara ô tô.
• Tiện ích: công viên, trường học, hồ bơi, sân tennis, thương mại shophouse,…
• Pháp lý: Quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, sổ hồng riêng, sở hữu lâu dài.
• Bàn giao: Dự kiến quý I/2020
• Hotline 0938279155

Dự án căn hộ Ricca Quận 9

• Tên căn hộ: Ricca
• Chủ đầu tư: Công ty TNHH Xây dựng TMDV Tân Phú
• Chủ thầu: Phước Thành
• Đơn vị Thiết kế: Green Design
• Đơn vị phân phối độc quyền: Rio Land
• Ngân hàng bảo lãnh: Đang cập nhật
• Diện tích khu đất: 12.657,3 m2
• Quy mô: 2 block,
• Chiều cao: 1 tầng hầm, tầng 1 và 2 làm Thương mại – Dịch vụ (TMDV), tầng 3-18 là căn hộ.
• Tổng số căn: 572 căn hộ, 23 căn TMDV, 28 căn Duplex
• Diện tích: 53 – 57 – 65 – 69 – 80 m2
• Thiết kế: 1+1 PN, 2PN riêng biệt, 2PN+1
• Pháp lý: đã có giấy phép xây dựng, sổ hồng riêng, sở hữu lâu dài.
• Thời gian bàn giao: Dự kiến quý III/2021
• Hotline 0938 279 155

Dự án căn hộ D’lusso Emerald Quận 2

• Tên thương mại: Căn hộ D’lusso Emerald Quận 2
• Tên pháp lý: Khu dân cư Minh Thông (cũng là tên gọi cũ)
• Ý nghĩa tên gọi: Theo tiếng Italia thì D’lusso có nghĩa là Sự Sang Trọng.
• Chủ đầu tư: Công ty TNHH Kinh Doanh Địa Ốc Minh Thông
• Đơn vị ép cọc: Phước Thành
• Chủ thầu: Phước Thành
• Đơn vị thiết kế: Green Design
• Đơn vị vận hành: CBRE
• Đơn vị thiết kế nội thất: Hai Decor
• Đơn vị bảo lãnh: Agribank
• Đơn vị phân phối: Địa Ốc Thịnh Vượng
• Tổng diện tích khu đất: 11.513,1 m2
• Quy mô: 2 block cao 22 tầng gồm 461 căn hộ
• Diện tích: từ 49 – 52 – 68 – 71 – 76 – 104 m2
• Bao gồm loại căn 1PN, 1PN + 1, 2PN, 3PN và Penthouse
• Shophouse: 13 căn
• Pháp lý: Đã có GPXD và sở hữu lâu dài.
• Thời gian bàn giao dự kiến: Quý IV/2021
• Hotline 0938279155

Dự án căn hộ Precia Quận 2

• Tên dự án: Căn hộ Precia
• Địa chỉ: Nguyễn Thị Định, An Phú, Quận 2, TP Hồ Chí Minh
• Chủ đầu tư: Công ty TNHH Kinh doanh Địa Ốc Minh Thông
• Tổng thầu: Công ty CP Xây Dựng Phước Thành
• Đơn vị thẩm tra: Công ty CP tư vấn xây dựng Tổng hợp (Nagecco)
• Đơn vị thẩm định: Cục quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây Dựng
• Đơn vị giám sát thi công: Công ty CP Kiểm định Xây dựng Sài Gòn 2 (SCQC 2)
• Đơn vị phát triển dự án: Công ty CP Đầu tư Bất động sản Rio Land
• Đơn vị phân phối: Công ty CP Địa Ốc Thịnh Vượng
• Đơn vị quản lý: Công ty TNHH CBRE Việt Nam (CBRE (dự kiến))
• Đơn vị thiết kế cảnh quan: Công Ty CP Tư Vấn Thiết Kế Xanh (Green Design)
• Đơn vị thiết kế nội thất: Công ty CP thiết kế xây dựng Trường Hải (Hải Decor)
• Ngân hàng bảo lãnh: Agribank
• Tổng diện tích khu đất: 7.156,4 m²
• Mật độ xây dựng: 28%
• Quy mô dự án: 1 block – cao 23 tầng (1 tầng hầm, 1 tầng TTTM)
  • Tầng hầm
  • Tầng 1 (TMDV – Shophouse)
  • Tầng 2-4: căn hộ kết hợp tiện ích
  • Tầng: 5 -21: căn hộ
  • Tầng 22-23: Penthouse (thông 2 tầng)
• Số sản phẩm: 333 căn hộ và 8 shophouse
• Diện tích: 48 – 97 m² (1 phòng ngủ – 3 phòng ngủ)
• Thời gian bàn giao dự kiến: Quý I/2022
• Pháp lý: Giấy Phép Xây Dựng số 122/GPXD được Sở Xây Dựng TP Hồ Chí Minh cấp ngày 03/09/2019. Sở hữu lâu dài đối với khách hàng Quốc Tịch Việt Nam.
• Tiến độ hiện tại (tháng 6/2020): đang thi công móng, hầm.
• Bàn giao: hoàn thiện nội thất cao cấp đối với căn hộ, thô đối với Penthouse và Shophouse.
• Tiện ích: phong cách nghỉ dưỡng giữa lòng thành phố, hồ bơi vô cực trên cao, cabana phủ xanh, thác nước và hồ cảnh quan thơ mộng, Sky Garden, phòng Gym & Yoga, SPA, công viên, hầm xe, bảo vệ 24/24,…
• Hotline 0938 279 155

Dự án Citrine Apartment Quận 9

• Tên thương mại: Citrine Apartment
• Tên pháp lý: Tocontap – Thủ Đức House
• Địa chỉ dự án: Một phần thửa đất 330, tờ bản đồ số 15 (Bộ địa chính), Đường Tăng Nhơn Phú, Phường Phước Long B, Quận 9, TP Hồ Chí Minh.
• Diện tích tổng: 3.760 m2
• Mật độ xây dựng: 39,7%, hệ số sử dụng đất: 5,29 lần.
• Tổng số căn: 225 căn hộ, 40 căn nhà liền kề có sân vườn.
• Tiện ích: Gym, Spa, shophouse, nhà trẻ, công viên, nhà phố thương mại,…
• Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House)
• Nhà thầu thi công: Công ty Cổ Phần Xây Dựng Phước Thành.
• Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH thiết kế Cú pháp Kiến trúc (Syntax Co.Ltd)
• Đơn vị thẩm tra: Công ty Cổ phần tư vấn Xây dựng tổng hợp.
• Đơn vị thẩm định: Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh.
• Công trình dân dụng cấp: I
• Ngân hàng hỗ trợ: TPbank
• Đơn vị phân phối: Richland, Eaternland, Nethome, Amigo
• Pháp lý: Hợp đồng mua bán, giấy phép xây dựng, sổ hồng riêng, sở hữu lâu dài.
• Dự kiến bàn giao: Tháng 12/2019
• Hotline thông tin: 0938279155

Dự án căn hộ MT Eastmark City Quận 9

• Tên dự án: MT Eastmark City
• Tên Pháp lý: Khu nhà ở Phường Long Trường, Quận 9
• Vị trí: KDC Centana Điền Phúc Thành, Đường Trường Lưu, Phường Long Trường, TP Thủ Đức.
• Chủ đầu tư: Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành
• Phát triển dự án: Rio Land
• Đơn vị bán hàng: Happyland
• Đơn vị đồng phân phối: Địa Ốc Thịnh Vượng
• Đơn vị xây dựng: Công ty CP Xây Dựng Phước Thành ( Phước Thành )
• Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty CP Tư Vấn Thiết Kế Xanh (Green Design)
• Đơn vị tư vấn giám sát: Công ty CP Kiểm Định Sài Gòn 2 (SCQC 2)
• Ngân hàng đồng hành dự kiến: Vietcombank, TP Bank
• Tổng diện tích dự án: gần 20 hecta
• Tổng diện tích trong quy hoạch: gần 15 hecta
  • Đất ở: 9,2 hecta
  • Đất công trình dịch vụ công cộng, giao thông và hạ tầng kỹ thuật: 5,7 hecta
    • Đất giáo dục: 5.300 m2
    • Đất y tế: 3.500 m2
    • Giáo dục dự trữ: 850 m2
    • Công viên cây xanh ven sông: 9.900 m2
    • Mặt nước tự nhiên: 6.100 m2
    • Đất giao thông: 31.400 m2
• Trong đó quy mô tổng khu căn hộ: 4,34 ha
• Số block: 7 block, bao gồm:
  • Eastmark 1: 5 block
  • Eastmark 2: 1 block
  • Eastmark 3: 1 block
• Số tầng: 16 – 22, 1 tầng hầm
• Tổng số sản phẩm: 1.720 căn hộ, 95 căn officetel, 118 căn thương mại dịch vụ (shophouse khối đế)
• Diện tích:
  • Căn hộ 1PN+1: 45 – 65 m2
  • Căn hộ 2PN-2WC: 66 – 78 m2
  • Căn hộ 3PN – 3WC: 88 – 100 m2
• Mật độ xây dựng: 33%
• Tiện ích: Hồ bơi và công viên nội khu 6.500 m2, công viên ven sông rộng 4.500 m2, 1.000 m2 sân vườn và nhà hàng coffe trên cao, phòng sinh hoạt cộng đồng, trường học, shophouse, khu vui chơi trẻ em, khu dịch vụ, bảo vệ,…
• Tiện ích ngoại khu: Chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, UBND, Sân thể thao đa năng,…
• Hiện trạng pháp lý: Chấp thuận đầu tư, Quy hoạch chi tiết 1/500, GPXD số 94/GPXD, Đủ kiều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Pháp lý khi hoàn thiện: Sở hữu lâu dài dành cho khách hàng là người Việt Nam.
• Khởi công: Quý III/2021
• Hoàn thiện dự kiến: Quý IV/2024
• Hotline 0938 279 155

Thông qua kinh nghiệm và kiến thức của tôi, tôi đã tóm tắt một cách đơn giản nhất về một dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là thế nào, cái dễ nhớ nhất bạn chỉ cần hỏi văn bản của Sở Xây Dựng đâu và bạn xem trên văn bản đó là được. Cảm ơn quý khách hàng đã xem bài viết, hy vọng bài viết sẽ giúp ít được cho quý khách hàng khi tìm mua các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra quý khách hàng cũng có thể tìm kiếm thông tin về các dự án đủ điều kiện mở bán này tại trang web của Sở Xây Dựng TP Hồ Chí Minh. (Áp dụng cho dự án ở TP Hồ Chí Minh)

Xem thêm:

• Danh sách các dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (được công bố trong năm 2020)