Mật độ xây dựng là một trong những vấn đề được gia chủ và các nhà đầu tư quan tâm đến khi tiến hành xây dựng nhà, căn hộ hoặc biệt thự. Thật vậy, để hoàn thiện một công trình như mong muốn, ngoài việc sở hữu mẫu thiết kế nhà thì gia chủ cần tìm hiểu về mật độ xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng am hiểu về vấn đề này, nhiều người còn thắc mắc mật động xây dựng là gì? Cách tính ra sao. Tất cả sẽ có trong bài viết sau đây, hãy cùng theo dõi nhé!

Mật độ xây dựng là gì?

Khi xây dựng bất cứ dự án nào thì bắt buộc gia chủ hoặc chủ đầu tư phải tìm hiểu và dựa trên bộ quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật để quy hoạch. Đây là yếu tố đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xây dựng nhà ở, chung cư, biệt thự… Theo đó, mật độ xây dựng là gì được chia làm 2 loại để tìm hiểu: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng là gì? Tầm ảnh hưởng của nó đến các tiến độ công trình xây dựng
Mật độ xây dựng là gì? Tầm ảnh hưởng của nó đến các tiến độ công trình xây dựng

Mật độ xây dựng thuần là gì?

Mật độ xây dựng thuần được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích của lô đất của các công trình xây dựng. Chú ý, diện tích đất này sẽ không được tính với diện tích chiếm đất của một số hạng mục liên quan của công trình đang chuẩn bị xây dựng.

Mật độ xây dựng gộp là gì?

Mật độ xây dựng gộp được hiểu là những quy định được tính dựa vào tỷ lệ diện tích của công trình kiến trúc dựa vào toàn bộ tổng diện tích của toàn khu đất đang có. Trong đó, diện tích của toàn khu đất sẽ bao gồm toàn bộ diện tích của cây xanh, không gian mở, sân đường và toàn bộ khu vực không xây dựng của công trình.

Phân loại mật độ xây dựng nhà ở theo đặc tính của công trình

Ngoài các quy định cụ thể về khoảng cách các công trình, độ lùi công trình…đều được thông tin rộng rãi. Do đó, khách hàng hoặc các nhà đầu tư cần chủ động các quy chuẩn có sẵn.

  • Mật động xây dựng nhà ở.
  • Mật độ xây dựng nhà phố.
  • Mật độ xây dựng biệt thự.
  • Mật động xây dựng chung cư.

Có thể thấy, tất cả các quy định đều được căn cứ dựa vào quyết định và thực hiện theo một quy trình rõ ràng. Trong đó, bảng tra cứu quy định về mật độ xây dựng tối đa của nhà ở, biệt thự sẽ quy định cụ thể như sau.

Diện tích lô đất (m2/ căn nhà)≤5075100200300500≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)100908070605040

Vậy những thắc mắc về mật độ xây dựng là gì đã được giải thích ở trên. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vẫn không nắm rõ mật độ xây dựng tiếng anh là gì? Trong tiếng anh, mật độ xây dựng được viết là Building Density và được giải thích là tỷ lệ tổng diện tích chiếm đất của tổ hợp thiết kế xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Tiếp theo, chúng ta cùng tìm hiểu thông tin về cách tính mật độ xây dựng ở phần tiếp theo của bài viết.

Mật độ xây dựng được căn cứ vào quyết định và thực hiện theo một quy trình rõ ràng
Mật độ xây dựng được căn cứ vào quyết định và thực hiện theo một quy trình rõ ràng

Mật độ xây dựng được tính như thế nào?

Dựa vào Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc, các đơn vị tư vấn, thiết kế xây dựng, thẩm định, phê duyệt các công trình liên quan đến chỉ tiêu mật động xây dựng.

✅ Xem thêm:  Khu biệt thự, nhà Compound là gì? Và những đặc điểm cơ bản

Công thức tính mật độ xây dựng:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

  • Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
  • Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).

Công thức mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức được suy với cách tính thủ công.

Công thức mật độ xây dựng
Công thức mật độ xây dựng

Cụ thể:

  • Nt: mật độ xây dựng của tại khu vực đất cần tính.
  • Ct: diện tích khu đất cần tính.
  • Ca: diện tích khu đất cận trên.
  • Cb: diện tích khu đất cận dưới.
  • Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca.
  • Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb.

Từ công thức trên, các chủ đầu tư, gia chủ dễ dàng tính được mật độ xây dựng của công trình đó và để biết được các chỉ số xây dựng phù hợp. Trong một số công trình đặc biệt, các chủ đầu tư cần phải xin giấy phép và làm theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Thiết kế tổng thể dự án The Maris Vũng Tàu
Mật độ xây dựng sẽ giúp chủ đầu tư tính được các chỉ số xây dựng phù hợp với công trình

Quy định về mật độ xây dựng là gì

Ngoài việc tìm hiểu mật độ xây dựng là gì, cách tính mật độ xây dựng ra sao thì tiếp theo chúng ta tìm hiểu về quy định về mật độ xây dựng. Theo đó, quy định mật độ xây dựng được chia thành:

  • Quy định về mật độ xây dựng ở nông thôn.
  • Quy định về mật độ xây dựng ở thành thị.

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn

Đối với quy định mật độ xây dựng ở vùng nông thôn được chia thêm thành 2 nhóm: Quy định mật độ xây dựng tối đa và quy định mật độ nhà ở nông thôn.

  • Quy định về mật độ xây dựng tối đa với nhà ở
Diện tích lô đất (m2)50751002003005001000
100908070605040
  • Quy định tối đa về các tầng xây dựng.
Chiều rộng lộ giới L (m)Tầng cao tối đa
L ≥205
12 ≤L<204
6≤L<124
L<63

Có thể thấy, ngoài việc tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng tối đa thì việc thực hiện đúng các quy chuẩn riêng về hoạt động xây dựng đóng vai trò quan trọng. Đặc biệt, tại các thành phố lớn được thực hiện đúng như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…vấn đề này phải thực hiện một cách nghiêm ngặt. Do đó, các nhà đầu tư và gia chủ cần phải kĩ lượng và chính xác.

✅ Xem thêm:  Hướng dẫn chọn web đăng tin bán nhà miễn phí

Quy định cụ thể về mật độ xây dựng nhà phố

Chiều rộng lộ giới L (m)Tầng cao cơ bản (tầng)Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm thành phố hoặc trung ương cấp quậnSố tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại dịch vụSố tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớnCao độ tối đa từ nên vỉa hè đến sàn lầu 1Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đaTầng cao tối đa (tầng)
L 255+1+1+17m7+18
20≤L<55+1+1+17m6+28
12≤L<204+1+1+15.8m5+27
7≤L<124+1+15.8m4+26
3.5≤L<73+15.8m3+14
L<3.535.8m3+03

Thông thường, các quy định cụ thể về mật độ xây dựng sẽ được Ủy ban nhân dân quy định. Cụ thể, các số tầng sẽ phụ thuộc vào lộ giới, khu vực trung tâm, ngoại ô hay các khu vực riêng được quy định một cách rõ ràng.

  • Chiều cao và lộ giới: Các chỉ số này được quy định như sau:
Quy định về chiều cao và lộ giới
Quy định về chiều cao và lộ giới
  • Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới:
Chiều rộng lộ giới L (m)Độ vươn tối đa
L < 6
6 ≤ L < 120,9
12 ≤ L < 201,2
L ≥ 201,4

Trường hợp, công trình bạn xây dựng tại thành phố thì chủ đầu tư, khách hàng cần chú ý một số điểm sau:

  • Nhà nằm tại vị trí có hẻm sẽ không được lên sân thượng.
  • Trường hợp, đường lớn 7m cho phép xây trệt, lửng, 2 tầng và được lên sân thượng.
  • Trường hợp, đường lớn 20m cho phép xây trệt, lửng, 4 tầng và được lên sân thượng
  • Trường hợp, đường nhỏ hơn 7m cho phép xây trệt, lửng, 2 tầng và được lên sân thượng.
  • Trường hợp, đường lớn hơn 20m cho phép xây trệt, lửng, 4 tầng và được lên sân thượng.
  • Trường hợp còn lại, đường nhỏ hơn 20m cho phép xây trệt, lửng,  2 tầng và được lên sân thượng.
Quy định về mật độ xây dựng giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán khi xây dựng
Quy định về mật độ xây dựng giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán khi xây dựng

Quy định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng

Bên cạnh mật độ xây dựng là gì thì những quy định về chỉ số giới đường đỏ cũng được chủ đầu tư, gia chủ quan tâm. Trong đó, chỉ giới đường đỏ được hiểu là đường ranh giới xác định trên bảng quy hoặc và khoảng phân định ranh giới giữa xây dựng công trình và phần đất không gian khác.

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép chủ đầu tư xây dựng nhà, biệt thự, công trình trên khu đất đó. Công trình được cho phép xây dựng vào chỉ giới đường đó hoặc lùi lại một khoảng cách nhất định so với đường đỏ.

Xem thêm:

Mật độ xây dựng nhà phố sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều trong quá trình xây dựng ngôi nhà của bạn. Với cách tính này, sẽ giúp gia đình có được không gian định sẵn khi xây dựng trên diện tích đất đó. Giờ đây, giúp bạn thiết kế hồ sơ xây dựng phù hợp với quy định, đồng thời tránh mất nhiều thời gian và chi phí để làm lại.

Mặt bằng cắt ngang công trình xây dựng và những chỉ số liên quan đến lộ giới là gì, chỉ giới xây dựng
Chỉ giới đường đỏ trong xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc tính toán mật độ xây dựng

Một số quy định quan trọng khi xây dựng công trình kiến trúc

Mật độ xây dựng là gì? Sau khi tìm hiểu rõ về vấn đề này thì bạn cần chú ý đến các thủ tục, quy định về việc xây dựng công trình kiến trúc. Thật sự, nếu thực hiện đúng trình tự sẽ giúp quá trình xây dựng công trình được hoàn tất nhanh chóng. Do đó, gia chủ, chủ đầu tư cần chú ý một số điểm quan trọng.

✅ Xem thêm:  Sổ đỏ là gì? Thủ tục & quy trình làm sổ đỏ như thế nào?

Phần diện đất khi sử dụng để xây phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục tiêu và mục đích sử dụng đất. Tất nhiên, bắt buộc phải tuân thủ các quy định được đề ra như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, yêu cầu bảo vệ môi trường…

Đồng thời, khi xây dựng chủ đầu tư phải làm hồ sơ thiết kế xây dựng và phải được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, những nhà ở có diện tích dưới 250m2, nhà đầu tư bắt buộc phải có trách nhiệm về hồ sơ mà không cần thông qua tổ chức nào.

Với những công trình đặc biệt và được phép thiết kế tầng hầm sẽ được quy định dựa trên đồ án quy hoạch của đô thị và quản lý quy hoạch. Nếu công trình xây dựng chưa có quy định quy hoạch chi tiết thì phải tuân theo quy chế quản lý quy hoạch.

Những quy định khi xây dựng kiến trúc giúp chủ đầu tư tiết kiệm chi phí và thời gian
Những quy định khi xây dựng kiến trúc giúp chủ đầu tư tiết kiệm chi phí và thời gian

Điều kiện xin phép xây dựng là gì?

Bên cạnh, mật độ xây dựng là gì thì điều kiện xin giấy phép xây dựng được nhiều chủ đầu tư thắc mắc. Do đó, những điều kiện xin phép xây dựng giới đây không được bỏ qua khi xây dựng công trình.

Cụ thể, điều kiện đầu tiên là diện tích đất xây dựng phải bắt buộc phù hợp với đất quy hoạch xây dựng, mục đích xây dựng và đầu tư. Tùy vào quy mô, tính chất và đặc điểm công trình khi được cấp giấy phép phải đảm bảo tuân thủ các quy định. Đồng thời, dựa vào giới hạn tĩnh không, bảo đảm các yêu cầu về môi trường theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, hồ sơ thiết kế xây dựng công trình được các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo đúng quy định và được thẩm định và phê duyệt qua. Trường hợp, đối với nhà ở có diện tích sàn nhỏ hơn 250m2 thì các chủ đầu tư tự tổ chức xây dựng và chịu trách nhiệm hoàn toàn.

Đối với công trình xây dựng ở các khu vực, đô thị đã ổn định nhưng chưa quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch các kiến trúc đô thị được các cơ quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp, các công trình ở khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa được quy hoạch chi tiết thì phải phù hợp với các quy chế quản lý, thiết kế đô thị được cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ngược lại, với các công trình xây dựng dân dụng thì bắt buộc phải có thiết kế của tầng hầm theo đúng yêu cầu của các đề án, quy hoạch đô thị. Hoặc các quy chế quản lý quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Mật độ xây dựng là gì? Những quy định về mật độ xây dựng đã được giải quyết qua bài viết này. Hy vọng, bài viết vừa rồi đã giúp bạn hiểu về những vấn đề ấy. Đồng thời, qua đó giúp bạn dễ đánh gia hơn về ưu điểm của dự án. Từ đó, đưa ra những quyết định dễ dàng nếu đang có nhu cầu đầu tư.

Cảm ơn quý bạn đọc đã quân tâm đến bài viết của chúng tôi!

* Lưu ý: Những số liệu & công thức mà chúng tôi cung cấp trong bài viết được tham khảo từ các nguồn mà chúng tôi đánh giá là tin cậy. Có thể tại thời điểm đọc bài viết này, những thông tin kia có thể đã khác. Quý bạn đọc có thể tham khảo thêm ở nhiều website uy tín khác để đảm bảo độ chính xác.

Xem thêm: