BĐS công nghiệp và bất động sản ven khu công nghiệp là 2 khái niệm khác nhau, ở bài viết này chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết về các loại hình này và tìm hiểu xu hướng phát triển cho nhà đầu tư trong giai đoạn 2023 – 2025. Đồng thời phân tích kỹ hơn lý do vì sao nói đó là loại hình tiềm năng bền vững trong thời gian tới.
Nội dung
Khái niệm về bất động sản công nghiệp
Khái niệm bất động sản công nghiệp hay bds khu công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng nhằm phục vụ cho sản xuất công nghiệp.
Bất động sản công nghiệp cũng gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp. Trong đó, đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Điều này được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”.
Đối với loại hình bất động sản như nhà xưởng, kho bãi nằm trong khu công nghiệp thì đa số là cuộc chơi của các “ông lớn”, nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ thường sẽ ít tham gia loại hình này, đặc biệt là kinh nghiệm khai thác và khả năng sinh lời.
Vậy nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ không đi theo loại hình trên mà sẽ chọn các bất động sản ven khu công nghiệp hay ăn theo khu công nghiệp để dễ dàng tiếp cận và khai thác hơn.
Khái niệm về bất động sản ven khu công nghiệp
Sự phát triển các cụm, khu công nghiệp kéo theo nhu cầu nhà ở cho các công nhân viên chức, các chuyên gia, kỹ sư, quản lý hay lao động phổ thông tăng mạnh, từ đó giúp mật độ gia tăng dân số cao. Từ đó sẽ kéo theo nhu cầu về an sinh, ăn ở, học tập, mua sắm,… và các bất động sản ven khu công nghiệp sẽ đáp ứng được các nhu cầu này.
Vậy có thể hình dung khái niệm này như sau: bất động sản ven khu công nghiệp là những loại hình như đất nền dự án, nhà phố, shophouse, nhà trọ, đất thổ cư, căn hộ,… nằm ven KCN, để phục vụ nhu cầu an sinh, an cư, học tập,… cho lượng cư dân ngày càng đông đúc của ngành CN.
Cũng có thể nói những BĐS này chính là các bất động sản “ăn theo” khu công nghiệp, sự gia tăng giá trị hay khai thác kinh doanh,… phụ thuộc chính vào vị trí, quy mô, mật độ dân số của KCN đó.
Theo dự báo của các chuyên gia, trong thời gian tới, nhu cầu phát triển công nghiệp sẽ tiếp tục tăng kéo theo sự phát triển của hàng loạt các yếu tố về hạ tầng, logistic, dịch vụ… và làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, giúp bất động sản ven khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi.
Khách hàng đang có xu hướng tìm về khu vực đất đai có giá trị sử dụng cao ven khu công nghiệp. Thông thường, NĐT (nhà đầu tư) sẽ hướng đến các khu vực trở thành thủ phủ công nghiệp mới của một tỉnh, thành. Tức các khu vực có vốn đầu tư FDI đăng ký lớn, quy hoạch tăng mạnh diện tích KCN, khu vực có tốc độ tăng dân số nhanh.
Việt Nam hiện nay có chiến lược phát triển khu công nghiệp, đặc biệt phát triển KCN theo khuynh hướng mới như: Công nghiệp đô thị (ví dụ như Khu đô thị công nghiệp Bàu Bàng), khu công nghiệp gắn liền với sinh thái… Những xu hướng, loại hình khu công nghiệp nói chung như vậy đang được xem xét đầu tư ở những khu vực mới trong các thành phố hoặc khu có tiềm năng phát triển công nghiệp. Chính điều này tiệm cận với xu hướng phát triển công nghiệp thế giới và thu hút cực mạnh lao động.
Việt Nam cũng ưu tiên và kêu gọi đầu tư những loại hình công nghiệp, CN mới ít hại môi trường hơn, khuyến khích phát triển chuỗi giá trị và hệ sinh thái. Những điểm trên làm cho bức tranh phát triển khu công nghiệp Việt Nam trong 2 năm qua trở nên hấp dẫn. Dự báo 5 – 10 năm tới, bất động sản ven công nghiệp vẫn còn rất nhiều tiềm năng và biên độ lợi nhuận cao.
Một ví dụ cụ thể về các bất động sản ven khu công nghiệp có lợi nhuận cao, mức cho thuê cũng cao đó chính là căn hộ The Habitat Bình Dương, dự án nằm liền kề với KCN VSIP 1 Thuận An, nơi đây luôn có tỷ lệ lấp đầy rất cao từ ở cho đến cho thuê, giá thuê thuộc hàng TOP đầu của Bình Dương.
Hay một số dự án đất nền ven khu công nghiệp Bình Dương, Bình Phước, Long An, Đồng Nai,… đã và đang mang đến lợi nhuận bền vững cho những nhà đầu tư đi trước, đón đầu.
Vì sao nên đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp
Để tìm hiểu về vấn đề xu hướng đầu tư BĐS ven khu công nghiệp này, chúng ta cần tìm hiểu đôi chút về xu hướng nền kinh tế hay dòng chảy kinh tế, một trong những yếu tố tác động rất rõ rệt đến xu hướng nền kinh tế đó là định hướng, chính sách của chính phủ. Nhìn lại vào giai đoạn 2015 – 2019, nhà đầu tư tham gia vào các dự án bất động sản ven biển, nghỉ dưỡng đều có lợi nhuận rất lớn.
Giải thích cho vấn đề trên thì nhiều khách hàng sẽ giải thích là do có sóng, nhưng lý do cơ bản vì sao có sóng thì chưa nhiều anh chị nhận ra. Nếu lật lại giai đoạn 2015 – 2019 thì có rất nhiều định hướng, tài liệu của chính phủ có nhắc đến đó là thời kỳ này sẽ tập trung chính vào khai thác thế mạnh của Việt Nam đó là du lịch nhờ vào đường bờ biển dài (nước ta là nước nhiệt đới có đường bờ biển rất dài).
Tiếp theo sau khi định hướng đó là rót vốn đầu tư công và nới lỏng các chính sách đầu tư tại các khu vực phát triển du lịch. Từ đó khi hạ tầng sẽ được cải thiện, hút vốn đầu tư của tư nhân như doanh nghiệp trong nước và ngoài nước (FDI), từ đó tiếp tục giúp cơ sở hạ tầng khu vực này lại được hoàn thiện và nâng cấp thêm một bước nữa.
Từ đó giúp giao thông, thương mại, du lịch, lưu trú,…. đều tăng và kéo theo gia tăng bất động sản, và bước cuối cùng sẽ là sự bùng nổ các dự án quy mô từ các chủ đầu tư lớn tạo nên các đợt sóng bất động sản.
Quay trở lại giai đoạn từ năm 2020, sau giai đoạn đại dịch Covid 19 thì các nước trên thế giới không riêng Việt Nam sẽ thay đổi chính sách để làm sao thu hút dòng tiền ngoại tệ về cho nước mình, tuy nhiên ngoại tệ từ kiều hối giảm nghiêm trọng, từ du lịch thì không còn bao nhiêu, từ ODA thì hiện nước ta đang vay nhiều nên sẽ không vay tiếp vì sẽ gánh rất nặng.
Vậy ngoại tệ chỉ còn lại từ 2 kênh chính là xuất khẩu và FDI, khi thu hút được vốn FDI thì ngoại tệ từ hoạt động xuất khẩu cũng sẽ tăng lên, thu nhập bình quân đầu người cũng tăng lên và VN sẽ thu được thuế và tiếp tục tái thiết vào cơ sở hạ tầng.
Vậy chính phủ nước ta không còn cách nào tốt hơn là thu hút vốn FDI, để thu hút được nguồn vốn FDI thì phụ thuộc vào chỉ số cạnh tranh của hạ tầng công nghiệp, khi đó đòi hỏi nước ta cần đầu tư nhiều ngân sách và mạnh về hạ tầng CN, tập trung vào những vùng được định hướng để phát triển công nghiệp.
Từ đó có thể nói đầu tư vào bất động sản ven khu công nghiệp có thể là xu hướng trong giai đoạn 2022 – 2025, tiềm năng cho loại hình này là rất lớn vì:
- Phù hợp với định hướng, chính sách của Chính Phủ.
- Được rót rất nhiều vốn đầu tư công, hạ tầng hoàn thiện (hạ tầng đến đâu thì giá tăng đến đó, dân cư sẽ đổ về đó)
- Có KCN thì dân cư sẽ đông đúc, các đất nền ven khu công nghiệp cũng sẽ được săn đón rất mạnh, đặc biệt là các dự án có pháp lý an toàn, sổ sẵn, không lo quy hoạch.
- Thường các dự án ven khu công nghiệp sẽ có tiện ích nội khu và ngoại khu rất đầy đủ.
Quý khách có thể tham khảo dự án Nam An (Phúc Đạt Gold City) ngay thị trấn Lai Uyên, đây là sản phẩm đã có sổ sẵn, mua sang tên công chứng hợp pháp, đất ở tại đô thị, đất thổ cư 100%, xây dựng tự do. Đặc biệt đây là đất nền ven khu công nghiệp Bàu Bàng, quy mô 3000 hecta lớn nhất tỉnh Bình Dương.
KCN Bàu Bàng mới đưa vào hoạt động năm 2015 nên hiện chỉ mới sử dụng khoảng 30% diện tích đất, từ đó cho thấy còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư đất nền ven khu công nghiệp này, đặc biệt sổ sẵn với mức giá chỉ từ 1.2 tỷ/ nền (chưa trừ chiết khấu, giá 100% bao sang tên) đây là sản phẩm được nhà đầu tư săn đón rất mạnh trong giai đoạn lạm phát tăng cao như hiện nay.
Các giai đoạn đầu tư BĐS ven khu công nghiệp
Theo các chuyên gia thì có 3 giai đoạn để đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp như sau:
- Giai đoạn mới triển khai khi vừa có thông tin về dự án, rủi ro nhiều nhưng sinh lời cao. Giai đoạn này dễ xảy ra sốt đất, minh chứng là năm 2021 đã xảy ra cơn sốt đất ở Bà Rịa – Vũng Tàu theo thông tin một tập đoàn bất động sản lớn mở một nhà máy tại đây. Nhà đầu cơ tận dụng cơ hội đó để lướt sóng, có người kiếm được rất nhiều tiền nhưng cũng có những nhà đầu tư bị kẹt trong cơn bùng nổ, nên đầu tư đất ven khu công nghiệp.
- Giai đoạn triển khai, thông tin pháp lý đã hoàn chỉnh, các khu công nghiệp đã định hình, quy hoạch. Nhà đầu tư bắt đầu thi công nhà xưởng, mời nhà máy về hợp tác. Trong giai đoạn này, giá tăng tốt nhất, tính thanh khoản tốt, thời điểm đó dễ mua bán, sinh lời, nên đầu tư đất nền ven khu công nghiệp.
- Giai đoạn thông tin minh bạch, nhà xưởng hoàn chỉnh, nhà đầu tư lưu ý đây không còn là thời điểm đầu tư lãi vốn nữa mà là đầu tư dòng tiền. Nhà đầu tư có thể chọn mặt bằng vị trí đắc địa để kinh doanh nhà trọ, quán ăn, dịch vụ cho công nhân, chuyên gia vì lượng cư dân đã đông đúc và hiện hữu. Hay đầu tư nhà trọ, nhà phố, shophouse ven khu công nghiệp theo kiểu tích lũy tài sản trong tương lai.
Trên đây là các thông tin về xu hướng đầu tư dự án ven khu công nghiệp, quý khách hàng quan tâm về loại hình này xin liên hệ về Hotline 0938 279 155 để được tư vấn thêm thông tin.
Xin cảm ơn.
