Để tạo nên giá bất động sản có rất nhiều yếu tố như kinh tế thị trường, đối thủ cạnh tranh, phân khúc sản phẩm,… nhưng giả sử bỏ qua hết các yếu tố trên thì có thể hiểu cơ bản giá của bất động sản đó được cấu thành từ các yếu tố cần thiết để hoàn thành một dự án như đất, xây dựng, thiết kế,… Vậy cụ thể như thế nào xin quý khách hàng xem tham khảo bài viết phân tích khách quan bên dưới của chúng tôi.
Nội dung
Chi phí đất quyết định nhiều đến giá bất động sản
Việc đầu tiên để có thể xây dựng một dự án nhà ở, nó có thể là dự án nhà phố liên kế, biệt thự, condotel hay căn hộ,… đó là khu đất của dự án. Vị trí của khu đất và địa hình rất quan trọng, nó cho phép Chủ đầu tư có thể thực hiện xin quy hoạch xây dựng theo ý tưởng của mình.
Đất để thực hiện các dự án có rất nhiều nguồn, có thể chủ đầu tư thu mua đất từ nhiều nền nhỏ lại với nhau rồi xin quy hoạch lên một dự án, hoặc đấu giá theo quy định, hoặc được nhà nước cấp nhờ đổi lại các công trình công cộng như cầu, đường,… (dạng hợp đồng BT),… Tại các vị trí đắc địa, chi phí đất có thể lên đến 30-40% giá trị của cả dự án khi hoàn thành, để giảm bớt chi phí này, các chủ đầu tư uy tín, lâu năm thường có sự chuẩn bị quỹ đất rất lâu từ trước để giảm bớt chi phí này.
Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng cũng là một trong những khoản tiền lớn trong tổng các khoản mà chủ đầu tư bỏ vào để hình thành nên dự án, thường chi phí này sẽ chiếm đến khoảng 20 – 30% tùy vào nhà thầu, chất lượng của vật liệu xây dựng, độ cao, số tầng hầm,…
Thi công cọc
Phần thi công cọc rất mất thời gian và chi phí, nó phụ thuộc nhiều vào địa hình, thổ nhưỡng, số tầng, mật độ xây dựng,… Phần cọc này là yếu tố chính giúp căn hộ chung cư không bị lún theo thời gian, đảm bảo an toàn cho công trình.
Thi công móng, hầm
Sau khi giai đoạn ép cọc xong, một giai đoạn khác cũng tốn rất nhiều chi phí và vô cùng quan trọng đó là phần móng, hầm. Đối với dự án căn hộ cao tầng thì phần này vô cùng quan trọng và mất nhiều thời gian nhất, nếu tính riêng chi phí xây dựng thì phần này đã chiếm từ 15-20% chi phí tổng của phần xây dựng.
Phần thân căn hộ
Sau khi hoàn thành xong phần móng, cọc, hầm thì tiến độ thi công tiếp tục đến giai đoạn phần thân, phần này có thể xây dựng nhanh hơn 2 phần kia một chút, tuy nhiên lượng nhân công và vật tư cần rất nhiều, cũng sẽ chiếm khoảng 15-20% của phần chi phí xây dựng.
Một trong những yếu tố cũng ảnh hưởng đến quá trình xây dựng phần thân của dự án đó là thời tiết, bên cạnh đó còn có một phần nào đó từ phía chủ đầu tư, nhà thầu và thậm chí là do khách hàng đóng trễ quá nhiều (đối với các chủ đầu tư mới thì việc khách hàng đóng tiền đúng tiến độ xây dựng là rất quan trọng, nói như vậy để thấy cả chủ đầu tư, nhà thầu và khách hàng phải đi cùng nhau đến hoàn thiện dự án).
Phần hoàn thiện bên ngoài
Giá bất động sản bắt đầu được nhìn thấy khi dự án được hoàn thiện phần bên ngoài, bao gồm các hạng mục thi công tường bao, sơn tường, lát gạch hành lang, lắp cửa ra và,… phần hoàn thiện này chiếm khoảng 17-25% của tổng chi phí xây dựng.
Hoàn thiện bên trong căn hộ và PCCC
Một số dự án căn hộ chung cư thì các chủ đầu tư bàn giao thô thì phần này sẽ không có chi phí hoàn thiện bên trong, tuy nhiên phần Phòng cháy chữa cháy (PCCC) là bắt buộc 100% phải đầy đủ và đúng chất lượng, được kiểm định và nghiệm thu đầy đủ khi bàn giao căn hộ. Còn chi phí hoàn thiện bên trong thường được gắn kèm theo danh mục vật tư được ký trên hợp đồng mua bán giữa CĐT và khách hàng, khách hàng đi nhận nhà có thể theo dõi danh sách này mà kiểm tra căn hộ của mình.
Các căn hộ khi bàn giao thường có 2 dạng chính, một là bàn giao thô, tức là nhà trống chưa có bất kỳ phần hoàn thiện nào cả, chỉ là bê tông và trần trống. Dạng hai là bàn giao hoàn thiện cơ bản, nên phần chi phí hoàn thiện bên trong phụ thuộc vào rất nhiều chất lượng mà các trang thiết bị được gắn lên nhà của bạn, ví dụ thiết bị vệ sinh TOTO sẽ khác với của Vĩnh Tường về giá chẳng hạn,… hạng mục này thường chiếm 15% chi phí xây dựng.
=> Kinh nghiệm nhận bàn giao căn hộ
Thi công cảnh quan và các công trình khác
Cuối cùng là phần thi công cảnh quan và các công trình phụ khác nếu có như công viên, hồ bơi, bến du thuyền, cầu bộ hành, sân nướng BBQ, bờ kè, công viên ven sông,… Tổng các chi phí này thường sẽ chiếm 20% tổng giá trị của phần xây dựng, lưu ý đây là chi phí của riêng phần xây dựng, còn tổng phần xây dựng như đã nêu bên trên là chiếm 20 -30% của dự án khi hoàn thiện, nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản mà bạn đang quan tâm.
Chi phí phát triển dự án
Chi phí hoàn thiện pháp lý
Đây là khâu rất quan trọng và mất rất nhiều thời gian, một dự án có thể mất từ 2-3 năm để hoàn thiện pháp lý, thậmchí là 8 – 10 năm cũng có, tùy vào hiện trạng pháp lý của khu đất đó và quy hoạch của khu vực. Các thủ tục giấy tờ hiện nay rất phức tạp và đòi hỏi nhiều bước, nhiều phòng, bộ, ngành khác nhau nên thường mất rất nhiều thời gian.
Bên cạnh đó là các khoản tiền bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện như thuế đất, các khoản thuế, phí để thực hiện các giấy tờ, chi phi thẩm định dự án, lãi ngân hàng,…. Tổng các khoản phí này cộng với chi phí đất thường chiếm từ 35 – 45% giá bất động sản, hay của cả dự án khi hoàn thiện.
Chi phí marketing
Chi phí marketing và cho phí bán hàng là khoản tiền mà chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án bỏ ra để đưa dự án đến với khách hàng một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. Thường nếu một chủ đầu tư không chuyên phát triển dự án, họ chỉ lo phần pháp lý của dự án xong thì giao toàn bộ phần bán hàng lại cho các công ty phát triển dự án, các công ty này sẽ đại diện cho chủ đầu tư phát triển dự án, tức là bán dự án đó thay cho chủ đầu tư và phần chi phi marketing sẽ tự chịu.
Còn nếu các chủ đầu tư tự bán hàng thì thường sẽ chịu phần này, kèm theo đó là phí cho các sàn liên kết, hiểu đơn giản là tiền hoa hồng, tiền lương nhân viên kinh doanh,… Tổng khoản phí này thường sẽ chiếm từ 6 – 10% giá bất động sản bạn quan tâm, tùy vào từng dự án hoặc loại hình sản phẩm kinh doanh. Các công ty phát triển dự án hàng đầu thị trường bất động sản hiện nay có thể kể đến như Đất Xanh Miền Nam, Hưng Thịnh, Novaland, Danh Khôi,…
Chi phí quản lý
Phần chi phí quản lý này thường chiếm khoảng 3-5%, đây là phần của các hoạt động quản lý như Giám sát công trình, quản lý vật tư, quản lý nhân sự thi công, quản lý tài chính, kế toán,… Các dự án có quy mô càng lớn thì phần chi phí quản lý này càng cao và vô cùng phức tạp, nó cũng ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản mà bạn quan tâm rất nhiều.
Các chi phí khác ảnh hưởng đến giá bất động sản
Một số dự án khi xây dựng dạng “cuốn chiếu”, tức là block này xong mới tới block kia thì sẽ phát sinh chi phí vệ sinh, vận hành, xử lý ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn cho block kế bên,… Hoặc các chi phí như cầu, đường công cộng nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến dự án và được chủ đầu tư bỏ tiền ra tu sửa hoặc xây mới,….
Tóm lại, qua các khoản phí nói trên, sau khi trừ các chi phí thì CĐT còn 15-20% trên tổng giá trị dự án, tất nhiên nó còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố mới có thể ra được con số chính xác, con số trong bài viết này có thể thay đổi theo thời gian và chỉ mang tính chất tham khảo, cho khách hàng có cái nhìn tổng quan về một dự án bất động sản khi mới bắt đầu một khu đất đến khi hoàn thiện một tòa cao ốc hoặc một khu dân cư, một khu Resort,… thì sẽ cần có những chi phí cơ bản nào.
Cảm ơn quý khách hàng đã xem bài viết!
