Vâng, bất động sản MA! Cụm từ khiến giới đầu tư mỗi lần nghe qua đều lắc đầu ngao ngán. Nổi đình nổi đám trong thời gian qua, quả thật không thể nào không thể kể đến cái tên “Địa ốc Alibaba”. Vậy, thế nào là một dự án bất động sản ma, và liệu nhận biết nó có quá khó? Bài viết này chắc chắn sẽ giúp bạn tìm câu trả lời.

Chiêu thức lập nên bất động sản ma

Mỗi công ty, mỗi dự án đều có từng cách triển khai khác nhau, đối tượng khách hàng cũng khác nhau… Nhưng nhìn chung, các công ty bán các dự án bất động sản ma đều có chung một chiêu thức giăng bẫy như sau:

1. Tìm các khu đất còn bỏ trống.

Đầu tiên, các công ty như Alibaba sẽ tìm những khu đất có tính chất là:

  • Đất nông nghiệp.
  • Đất nuôi trồng thủy sản.
  • Đất dính quy hoạch nhà nước như cây xanh, đường dự phóng.
Các công ty sẽ tìm kiếm các khu đất còn bỏ trống để bán cho khách hàng
Các công ty sẽ tìm kiếm các khu đất còn bỏ trống để bán cho khách hàng – nguồn: VTV24

2. Thỏa thuận mua với người đang có quyền sử dụng đất.

Bước tiếp theo, chúng sẽ liên hệ với chủ của các khu đất đó, đàm phán để thỏa thuận mua đất bằng các chiêu thức sau:

  • Đặt cọc.
  • Hợp đồng ủy quyền.
  • Góp vốn.
  • Lập vi bằng.
Thỏa thuận mua đất của người đang có quyền sử dụng đất
Thỏa thuận mua đất của người đang có quyền sử dụng đất – Nguồn: VTV24

3. Vẽ dự án trên giấy.

Quảng cáo, giới thiệu mời gọi khách hàng.

Vẽ ra các dự án đẹp "như mơ" trên giấy để lấy lòng tin khách hàng
Vẽ ra các dự án đẹp “như mơ” trên giấy để lấy lòng tin khách hàng – Nguồn: VTV24

4. Bán cho khách hàng.

Bước tiếp theo, vâng đó là bán lại cho khách hàng theo như cách đã mua bằng hình thức:

  • Hợp đồng góp vốn.
  • Hợp đồng hợp tác đầu tư.
  • Nếu đất có dính quy hoạch –> sẽ hứa là chạy quy hoạch.
Trấn an khách hàng bằng một câu "hứa" nếu lỡ đất có dính quy hoạch
Trấn an khách hàng bằng một câu “hứa” nếu lỡ đất có dính quy hoạch

5. Thu tiền của khách hàng theo đợt.

Bước cuối cùng là thu tiên của khách hàng, mỗi đợt có thể thu đến hàng trăm triệu đồng. Khi phát hiện pháp lý dự án có vấn đề, không như những gì đã cam kết, hứa hẹn thì bị thanh lý hợp đồng, nguy cơ mất luôn tiền đã đóng.

Trấn an khách hàng bằng một câu "hứa" nếu lỡ đất có dính quy hoạch
Trấn an khách hàng bằng một câu “hứa” nếu lỡ đất có dính quy hoạch

Tại sao nhà đầu tư lại mắc bẫy bất động sản ma?

Không phải các dự án bất dộng sản ma mới bị phanh phui gần đây, mà trước đó cũng đã có rất nhiều dự án tương tự như vậy rồi. Nhưng tại sao, tới giờ tình trạng này vẫn liên tục xảy ra và thậm chí thủ đoạn ngày càng tinh vi hơn? Theo các chuyên gia, thì có 2 nguyên do chính:

1. Kẻ hở của luật kinh doanh BĐS và luật dân sự.

Nói một cách dễ hiểu, là luật kinh doanh BĐS chỉ quản lý các hành vi liên quan đến bán BĐS hình thành trong tương lai khi CĐT và khách hàng ký kết hợp đồng mua bán với nhiều điều kiện khắt khe và ràng buộc về pháp lý. Còn đối với các công ty bán các dự án bất động sản ma không hình thành hợp đồng ký kết với khách hàng, thì coi như luật kinh doanh BĐS bị bỏ qua.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh:

Rõ rành luật kinh doanh BĐS mặc định là mọi doanh nghiệp đều làm đúng hết, cho nên luật chỉ quản lý các hành vi kể từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nền nhà hoặc căn hộ hình thành trong tương lai. Nhưng mà còn các giai đoạn trước khi ký hợp đồng, tức là giai đoạn mà các thỏa thuận theo quy định của bộ luật dân sự, thì luật kinh doanh BĐS lại không đề cập. Chính vì thế mà một số doanh nghiệp, một số đầu nậu bất lương thì họ lợi dụng các quy định trong bộ luật dân sự.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội BĐS Tp. Hồ Chí Minh
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch hiệp hội BĐS Tp. Hồ Chí Minh

Và trong luật dân sự, lại có quy định cho phép các loại hình hợp đồng như:

  • Hợp đồng thỏa thuận về đặt cọc.
  • Hợp đồng thỏa thuận về hợp tác đầu tư
  • Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
  • Hợp đồng góp vốn.

Và có thể nhìn thấy rõ, tất cả các công ty bán dự án bất động sản ma đều ký kết với khách hàng thông qua các loại hợp đồng này.

Nếu bạn có nhu cầu tìm hiểu rõ hơn về luật kinh doanh BĐS thì xin mới vào link bên dưới.

2. Sự buông lỏng của chính quyền địa phương.

Nhiều dự án bất động sản ma hình thành, rao bán, mở bán tưng bừng, thậm chí có dự án như của Alibaba còn làm cơ sở hạ tầng, nhưng chính quyền địa phương hầu như không biết. Việc này, không chỉ ngày một ngày hai mà làm được nên sự hình thành các dự án mà theo các luật sư, trong đó có yếu tố buông lỏng của chình quyền địa phương.

Theo ông Nguyễn Văn Quynh – Giám đốc hãng luật Hưng Yên:

Tôi cho rằng, có trách nhiệm rất lớn của địa phương đó là buông lỏng quản lý. Nếu như người ta phân lô bán nền mà không phù hợp với quy hoạch, khi người ta xây dựng hạ tầng thì địa phương phải biết ngay, phải kiểm tra được tình trạng pháp lý. Nên là có một số những tắc trách, những quy định chưa được ràng buộc, chưa quy định cụ thể trách nhiệm của địa phương.
Ông Nguyễn Văn Quynh - Giám đốc hãng luật Hưng Yên
Ông Nguyễn Văn Quynh – Giám đốc hãng luật Hưng Yên

Ngoài ra có thể thấy, các công ty này đã lợi dụng lòng tin của những người ham rẻ, thích có lợi nhuận cao, không có khả năng tiếp cận tình trạng pháp lý, vì thế mà bất động sản ma vẫn được giăng bẩy khắp nơi trong thời gian qua.

Nhận biết chủ đầu tư hợp pháp

Đối với các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, việc thực hiện các dự án phải trải qua các quy trình như:

  • Giải phóng mặt bằng.
  • Xin chủ trương đầu tư.
  • Đóng tiền sử dụng đất.
  • Làm quy hoạch, làm hạ tầng.
  • Bán cho khách hàng.

Quy trình này chí ít cũng mất từ 2 đến 3 năm trở lên, còn nhìn lại các dự án bất động sản ma thì thời gian triển khai rất ngắn.

Chúng tôi xin lấy ví dụ về một dự án có chủ đầu tư hợp pháp để quý vị cùng tham khảo, mời bạn xem link bên dưới.

Bài viết của chúng tôi được trích xuất thông tin từ tiêu điểm: Dự án “ma” – Biến tướng kinh doanh bất động sản, vì sao khó xử lý? của VTV24. Để có cái nhìn tổng quan và chặt chẽ hơn, xin mời bạn xem video này bên dưới. Cảm ơn bạn đọc.